Estimez la valeur de cession de votre conciergerie

8 questions essentielles pour une première estimation. Un parcours d'affinage adaptatif selon votre profil, où chaque question est facultative. Cet outil identifie aussi les leviers concrets pour augmenter la valeur de votre activité avant cession.

Première estimation : 8 questions 0/8

Ces 8 questions cadrent les dimensions structurantes de votre conciergerie : volume, type de contrat, typologie du parc, forme juridique, autonomie opérationnelle et marché.

Volume d'activité

1. Quel est le montant annuel de vos honoraires HT ? Honoraires de conciergerie facturés aux propriétaires sur les 12 derniers mois, hors prestations refacturées.

2. Combien de logements gérez vous actuellement ? Logements actifs sous mandat ou contrat à ce jour.

Cadre contractuel

3. Quel est votre type de contrat dominant avec les propriétaires ? Le type de contrat conditionne la transmissibilité de votre activité à un acquéreur.

Mandat de gestion (vous disposez de la carte G en interne)Configuration optimale : transmission par TUP possible, pas de renégociation des mandats. Contrat de prestation de service (sans carte G en interne)Chaque contrat devra être renégocié individuellement par l'acquéreur. Mix mandats et contrats de prestation

Typologie du parc

4. Quelle est la typologie dominante de vos logements ? Les résidences secondaires sont structurellement plus rentables et plus simples à gérer (pas de plafond fiscal de 120 jours).

Résidences secondairesPas de contrainte de plafond, exploitation à l'année possible. Résidences principalesPlafond fiscal 120 jours par an, gestion plus complexe. Mix résidences principales et secondaires

Forme juridique

5. Quelle est la forme juridique de votre activité ? Détermine si l'acquéreur peut reprendre une société existante ou uniquement le portefeuille.

Société (SAS, SARL ou autre)Structure rachetable, possibilité de cession des titres. Auto entrepreneur ou Entreprise IndividuellePas de structure à reprendre, uniquement le portefeuille.

Autonomie opérationnelle

6. Si le gérant disparaît demain matin, que se passe t il pour l'activité ? Test concret de la dépendance opérationnelle au gérant. C'est ce que regarde un acquéreur en priorité.

Aucun impact, l'équipe absorbe toutLe gérant n'a plus de contact direct avec voyageurs ou propriétaires. Quelques jours de friction, situation gérable Plusieurs semaines de désorganisation Activité paralyséeDécote forte, l'acquéreur reprend une activité fortement liée à une personne.

Marché et zone

7. Quelle est la commission moyenne TTC sur vos contrats ? Indicateur du positionnement de marché et de la zone.

Plus de 25% TTCPositionnement premium (Côte d'Azur, Paris, stations prestige). Entre 20% et 25% TTC Entre 15% et 20% TTC Moins de 15% TTCAnciens contrats ou marché peu rémunérateur.

8. Quelle est la zone géographique principale de votre parc ? Zone qui concentre la majorité de vos logements.

Côte d'Azur ou Paris et Île de FranceMarché à très forte demande des acquéreurs professionnels. Métropole régionale (Lyon, Bordeaux, Toulouse, Marseille, Nantes) Littoral atlantique ou méditerranéen, ville touristique majeure Station de montagneMarché de niche, contraintes opérationnelles spécifiques. Ville moyenne ou zone rurale

Merci de compléter toutes les questions avant de lancer le calcul.

Estimation initiale

Valeur estimée de votre conciergerie

Valorisation centrale

Fourchette indicative : , à ,

Multiple
de base

selon volume

Correctif
de zone

selon commission

Multiplicateur
qualité

selon scoring

Multiple
final

honoraires HT

Affinez votre estimation

Un parcours adaptatif selon votre profil, où chaque question est facultative. Plus vous répondez, plus la fourchette se resserre.

Scoring par bloc

Score global,

Leviers prioritaires

Outil indicatif. Cette estimation reflète les pratiques observées sur le marché de la conciergerie courte durée et ne se substitue pas à une expertise approfondie. Une valorisation réelle dépend toujours d'une analyse au cas par cas : audit du portefeuille, due diligence juridique et comptable, contexte de marché et profil de l'acquéreur. À titre indicatif, dans une opération de cession passant par un intermédiaire, la commission de courtage représente généralement autour de 5% du montant de transaction.

Affinage adaptatif 0/0

Ce parcours est adapté à votre profil. Toutes les questions sont facultatives : ne répondez qu'aux critères que vous maîtrisez. Chaque réponse resserre la fourchette de valorisation et précise les recommandations.

Sécurité juridique des mandats Facultatif

10. La clause de cession est elle présente dans vos mandats ? Permet à l'acquéreur de reprendre les mandats sans renégociation.

Présente dans tous les mandats avec tacite reconduction Présente dans une partie des mandats Absente ou clauses floues

11. Quelle est la durée résiduelle moyenne de vos mandats ?

Plus de 24 mois Entre 12 et 24 mois Entre 6 et 12 mois Moins de 6 mois

Faisabilité de la cession du portefeuille Facultatif

12. Selon vous, quel pourcentage de propriétaires accepteraient de signer un nouveau contrat avec un acquéreur ? Sans clause de cession robuste, la transmission dépend du consentement de chaque propriétaire.

Plus de 80%Bonne relation et confiance, faible risque de fuite. Entre 60% et 80% Entre 40% et 60% Moins de 40% ou je ne sais pas

Composition de votre parc Facultatif

13. Combien de logements de chaque typologie ? Permet de pondérer la valorisation : un acquéreur professionnel privilégie les résidences secondaires.

Résidences secondaires

Résidences principales

Trajectoire de structuration Facultatif

14. Êtes vous en cours de transformation vers une société avec carte G ? Permet d'apprécier la trajectoire à court terme : la valeur peut augmenter avec une structuration.

Oui, démarches engagées (formation, dossier CCI ou caisse de garantie) À l'étude, pas de démarche concrète Pas de projet de transformation

Gestion comptable Facultatif

15. Comment est tenue la comptabilité mandante de votre activité ? Sur des mandats avec carte G, la comptabilité mandante peut être tenue en interne ou déléguée à un externe.

Comptabilité mandante en interne (compte séquestre, prélèvement automatique des honoraires)Maîtrise des flux, pas d'exposition aux impayés. Comptabilité mandante déléguée à un prestataire externe (Fluxia, Goldorak ou autre)Configuration valide mais dépendante d'un tiers. Encaissement direct puis facturation au propriétaire (modèle classique)Modèle exposé au risque d'impayés.

Quelle part de créances impayées sur le CA annuel ?

Moins de 2% Entre 2% et 5% Entre 5% et 10% Plus de 10%

Organisation opérationnelle Facultatif

16. Quel est votre niveau d'organisation opérationnelle concrète ? Trois points clés pour un acquéreur : nombre de jeux de clés par logement, système d'arrivée autonome documenté, mode de stockage du linge.

3 jeux de clés par logement, arrivée autonome documentée, linge externalisé en blanchisserie ou box dédié sur place 2 ou 3 jeux de clés, système d'arrivée partiellement systématisé 1 ou 2 jeux de clés, arrivées parfois physiques, linge au cas par cas

17. Comment est composée et stabilisée votre équipe ? Stabilité, ancienneté et type de contrats. Distinct de la dépendance au gérant : ici on mesure la résilience structurelle.

Salariés clés (City Manager, coordinateur, comptable) avec ancienneté supérieure à 2 ans Mix salariés et prestataires attitrés stables Prestataires ponctuels avec turnover modéré Structure tenue par le gérant, prestataires occasionnels

18. Quel est votre stack technologique ? Niveau d'industrialisation : un acquéreur préfère un parc déjà sur des outils professionnels.

PMS dédié + Channel Manager + outil de comptabilité mandante PMS ou Channel Manager standard, comptabilité dans un outil dédié Outils basiques (Airtable, Excel, fichiers manuels)

Distribution et commercialisation Facultatif

19. Sur combien de canaux de réservation êtes vous actif ? La dépendance à un seul canal constitue un risque que l'acquéreur héritera.

4 canaux ou plus (Airbnb, Booking, Vrbo, direct, et autres) 3 canaux actifs 2 canaux principaux (Airbnb et Booking) Airbnb dominant à plus de 80% des nuitées

Dynamique du portefeuille Facultatif

20. Quelle est la dynamique de votre parc sur les 12 derniers mois ? Tendance nette d'évolution du nombre de logements (entrées moins sorties).

Croissance nette forte (plus de 20% de logements ajoutés) Croissance nette modérée (entre 5% et 20%) Stable (entrées et sorties qui s'équilibrent) En contraction (perte nette de logements)

21. Quel est votre taux de perte de propriétaires sur les 12 derniers mois ? Pourcentage de propriétaires qui ont quitté votre conciergerie. Indicateur clé de la santé commerciale.

Moins de 5% Entre 5% et 15% Entre 15% et 30% Plus de 30% Je ne sais pasRéponse neutre, ne pénalise pas le score.

Maturité et ancienneté Facultatif

22. Depuis combien de temps votre conciergerie existe t elle ?

Plus de 5 ans Entre 3 et 5 ans Entre 1 et 3 ans Moins d'un an

Toutes les questions sont facultatives. Le calcul prend en compte uniquement les questions auxquelles vous avez répondu.

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